Po posledním shromáždění členů, kde moje manželka odmítla dát svůj souhlas se stavebními úpravami při revitalizaci našeho domu, došlo k téměř absurdní situaci – výbor po potvrzení důvěry od přítomných členů si nechal členy odhlasovat usnesení o „zahájení kroků k zateplení domu a nahrazení stávajících balkónů za nové, plechové“ a i když moje žena hned začátkem prosince navrhla podmínky, za kterých svůj souhlas dá, výbor na její návrhy nereaguje a z jeho zápisů z jednání vyplývá, že bude postupovat výhradně tímto směrem (byť pro tuto změnu obsahu revitalizace nemá dosud členy schválený mandát).
Jinými slovy – o možnostech souhlasu se schváleným způsobem revitalizace výbor jednat nebude, ale „kroky“ směrem k zatím neschválenému způsobu dělat hodlá!
Zkusím se proto podívat na uvedený problém náhrady balkónů za ocelové balkóny (nebo naopak betonové lodžie) z jiného úhlu. Nebudu řešit otázku technickou (budoucí opravy apod.), ani uživatelskou (velikost, zasklení atd.), ale jen čistě ekonomickou, a to jenom z pohledu plateb do fondu dlouhodobé zálohy na opravy a investice (DZOI) – běžně nazývaném fond oprav.
Vlastníci jednotlivých bytů platí podle zákona o vlastnictví bytů (72/1994 Sb.) do fondu oprav podle velikosti svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu, který je dán vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové ploše všech jednotek v domě. Protože balkón patří podle zákona do společných částí domu (§ 2 písm. g), bude i jeho oprava (výměna za nový) plně hrazena z fondu oprav.
Protože ale balkón v našem domě nemají všechny byty, budou tak na jejich výměnu přispívat i ty byty (vlastníci), které balkón nemají (a vlastně tak nic za své příspěvky do fondu nedostanou). Z přiložené tabulky vyplývá, že při prosté výměně „balkón za balkón“ zaplatí např. krajní byty se zapuštěnou lodžií téměř celou hodnotu balkónu (cca 35 tis. Kč z předpokládané ceny 40 tis. za nový balkón), čímž vlastně sníží „cenu balkónu“ ostatním bytům (např. dvoupokojový byt tak přijde balkón jen na 29 tis. Kč).
V případě výměny stávajících balkónů za betonové lodžie se v okolních domech obvykle dospělo k dohodě, kdy tu část ceny lodžie, která přesahovala cenu balkónu, zaplatili příslušní vlastníci hotově před výměnou (např. na Štouračově 9-11-13 to bylo 10 tis. Kč, na Štouračově 2-4-6 15 tis. Kč a na Štouračově 1-3-5 souhlasila většina s 20 tis. Kč). K takové dohodě je ovšem nutný souhlas všech vlastníků, podobně jako k výměně balkónů za lodžie vůbec (změna vzhledu domu). To se např. na Štouračově 1-3-5 nepodařilo, takže budou měnit pouze stávající balkóny (samozřejmě stále plně hrazené z fondu oprav).
Je jasné, že tento způsob financování „podle zákona“ není příliš spravedlivý vůči bytům bez balkónu. Proto se řada domů snaží přistavět lodžii i k bytům bez balkónu, aby i tyto byty za své příspěvky do fondu oprav něco dostaly. Při výměně balkónů za lodžie a současném přistavění lodžie ke krajním bytům (to je ostatně u nás zatím jediná schválená varianta revitalizace!) se sice o něco zvýší příspěvek těchto krajních bytů, ale nyní za něj už dostanou větší lodžii. U ostatních bytů s balkóny zároveň dojde ke zmenšení přerozdělování společných prostředků (např. bytům 2+1 tak na lodžii už třípokojové byty téměř nic nepřispějí – jen necelé 2 tis. Kč). Detailní údaje jsou vidět v přiložené tabulce.
Tato varianta financování byla i u nás předpokládána v předloňské anketě o revitalizaci (část F. „všechny platby nad rámec stávajícího stavu přenést plně na uživatele lodžie“). Navíc každá hotově zaplacená částka významně snižuje délku splatnosti případného úvěru.
Z další tabulky je vidět, že nejvhodnější variantou by bylo přistavět lodžii i ke garsonkám bez balkónu, protože ty ani v u nás schválené variantě za svůj příspěvek do fondu nedostanou nic. I do budoucna by toto řešení bylo nejspravedlivější (všichni budou přispívat na opravy do fondu, všem se z něj budou hradit opravy lodžií).
Z uvedených čísel tedy vyplývá, že varianta „balkón za balkón“, kterou momentálně prosazuje výbor SVJ, je značně nevýhodná zejména pro krajní byty (kupodivu v nich bydlí všichni členové výboru – že by taková nezištnost vůči menším bytům?).
Naopak schválená varianta „balkóny za lodžie“, se kterou chce i má žena vyslovit souhlas, je pro většinu bytů mnohem výhodnější. Myslím si, že v přijetí požadavků, kterými podmiňuje svůj souhlas, členům nic nebrání (výboru možná ano, ale své důvody nám nesdělil).
Štítky: finance, reakce vlastníků, revitalizace domu, rozpočet, zajímavosti