Výbor podle svého zápisu ze schůzí v srpnu až říjnu 2022 přišel s novým řešením otázky revitalizace elektroinstalace (včetně hydrantů, dlažeb schodišťových podest a dešťových svodů) – téměř vše, co jsme od poslední revitalizace v r. 2015 naspořili (cca 5,5 mil. Kč), utratíme za revitalizaci jednoho vchodu domu (cca 4 mil. Kč) a ostatní dva vchody ponecháme osudu!
Na výměnu kanalizačních a vodovodních stoupaček pak zapomeneme a zbývající milión použijeme na výborem prosazované čištění fasády 🙁
Zdá se, že si výbor nově vyložil známé mušketýrské heslo – jeden vchod bere za všechny, všichni spořili za jednoho.
Výbor členům dosud tajil projektovou cenu za uvedenou akci – nesdělil ji ani na shromáždění, i když se na ni členové ptali (prý neměl s sebou podklady), ani v zápise z něj (to už je snad měl, přesto mlčel). Ve svém předchozím článku jsem tuto cenu odhadoval na základě výborem uváděné ceny z r. 2019 cca 4 mil. Kč (asi bez DPH) na více než 6 mil. Kč. Výbor nyní zveřejnil cenu přes 4 mil. Kč včetně DPH za jeden vchod, tj. celkem přes 12 mil. Kč za celý dům!
Trojnásobné zvýšení cen od roku 2019 u mne ovšem budí značnou nedůvěru. Je to skutečně tolik? Neskrývá se za tímto nečekaným zvýšením ještě něco? Rozhodně bude nutné se s uvedeným rozpočtem blíže seznámit.
Jak už se stalo u našeho výboru pravidlem, snaží se sdělované informace zamlžit a členy tím obelstít, aby tak získal jejich souhlas se svými záměry. Používá termíny jako „celková předpokládaná cena 3.571.559,- Kč bez DPH”, „práce budou rozděleny do tří etap, každý vchod = jedna etapa”, „zahájení prací na 1. etapě”, „další etapy budou následovat dle možností zhotovitele a dle výše prostředků ve fondu oprav”, ze kterých není zcela jasně patrné, že výbor hovoří o celkové ceně za jeden vchod a že ostatní vchody budou opominuté, resp. jejich realizace nastane, až se zase pár (4+4) miliónů naspoří.
Pro ty, kteří neznají stav fondu oprav, kteří se neorientují v cenách uvedených prací a nevědí, že sdělované ceny jsou přibližně stejné s cenami, které výbor uváděl v roce 2019 (kdeže loňské ceny jsou) – ovšem tehdy pro celý dům (!), je obtížné a prakticky nemožné pochopit, že se u sdělovaných cen nehovoří o celém domě, ale pouze o jednom ze tří vchodů. A u těch, kteří si nějaká čísla pamatují (ale neví jejich bližší obsah), tak může vzniknout dojem, že se ceny nijak výrazně nezměnily 🙁
To je od výboru mimořádná (leč pro mne už běžná) lumpárna! Lze ale od nich čekat něco jiného?
A přitom stačilo přidat tři slova do citované věty („celková předpokládaná cena za jeden vchod 3.571.559,- Kč bez DPH”) a uvést aktuální stav fondu oprav.
Stav fondu oprav – cca 5,5 mil. Kč, příspěvky členů dělají při aktuální platbě 20 Kč/m2 plochy bytu cca 0,93 mil. Kč, výdaje cca 0,2 až 0,3 mil. Kč, průměrné se tedy zvýší o cca 0,7 mil. Kč ročně. Vzhledem k tomu chce výbor provést tuto akci pouze v jednom vchodě domu.
Z uvedených čísel je zřejmé, že naspořit další 2 x 4 mil. Kč by trvalo přes 10 let (samozřejmě za předpokladu neměnných cen). Takže asi buď složit hotovost (relativně spravedlivé řešení, neboť všichni dostanou vše ve stejné chvíli za nejnižší celkové náklady), což znamená asi 110 tis. Kč na průměrný byt, nebo zvýšení příspěvků do fondu oprav. Zdvojnásobení příspěvku (zvýšení o 650 až 1500 Kč/měs. podle typu bytu) by ale zkrátilo uvedenou dobu spoření jen na polovinu, tj. 5 let (stále za předpokladu neměnných cen).
Je ještě možnost doplnit zvýšení příspěvku půjčkou (peníze budou potřeba hned, šetření i po zvýšení by trvalo příliš dlouho), což ale znamená hradit současné vysoké úroky, tedy prodloužit dobu splácení a značně zvýšit celkové náklady.
Zvýšení příspěvku do fondu oprav (žádost o takové řešení se už objevuje v zápisu kontrolní komise z 19. 10. 2022) pravděpodobně doprovázené půjčkou nebude výboru vadit, vždyť většina výboru i jeden člen kontrolní komise v domě žádný byt nevlastní, takže oni nic platit nebudou.
Výbor stále trvá na jediné variantě – na kompletní výměně elektroinstalace ve společných prostorách (tedy včetně zbytečně drahých nových rozváděčů a stoupacího vedení, i když ponecháním původních by se dalo ušetřit mnoho milionů).
Výbor odmítá provést opravu zastaralých částí elektroinstalace (výměna starých bytových jističů a starého hliníkového vedení od stoupačkové svorkovnice k bytovému jističi a dále k elektroměru, k tomu přidat i výměnu jističů elektřiny ze společných prostor) – řádově statisíce Kč.
Zdá se, že k jejich opravě ve zbývajících vchodech nehodlá výbor přistoupit ani při svém plánu kompletní rekonstrukce elektroinstalace ve vybraném jednom vchodu! Přitom takováto oprava by u nich předešla výpadkům, jaké jsme v posledních letech zaznamenali (o následných bezproblémových revizích nemluvě).
Ale většina výboru zde nebydlí, tak proč se tím zabývat (a jedna ze zbývajících – p. Pelikánová nebo p. Hanzíková – bude třeba patřit k tomu „šťastnému” vybranému vchodu).
Nejsmutnější na celé věci je, že existuje jednoduché alternativní řešení – udělat to, co je nezbytné a na co máme našetřeno (zastaralé části elektroinstalace, vedení do bytů, zvonky, pohybová čidla u světel, nikoliv „všechno”, jak chce výbor). Pak lze postupně došetřit i na ty méně důležité (leč členy požadované) části, jako jsou dlažby podest, balkonové zástěny atd.
Pak bude elektroinstalace bezpečná a přitom nebude nutné ani zvyšovat příspěvky do fondu oprav, ani se zadlužovat.
A kolik by taková oprava stála? V r. 2018 SBD Průkopník rekonstruoval elektroinstalaci v domě Štouračova 1-3-5 za 700 tis. Kč (zmiňovaná výměna bytových jističů a příslušného vedení v celém domě je tehdy stála 125 tis. Kč – v lednu 2022 by nás přišla na 210 tis. Kč).
V r. 2019 navrhoval náš výbor rekonstrukci elektroinstalace za téměř 3 mil. Kč (není divu – radil se o tom tehdy s p. Zbořilem, který „zařídil” kompletní rekonstrukci elektroinstalace v domě Štouračova 9-11-13 za 2,5 mil. Kč).
Z toho plyne, že cena této alternativní varianty je zhruba čtvrtinová oproti „kompletní” variantě (tedy ne 3 mil. Kč na vchod, ale sotva 2,5 mil. za celý dům! To by zbylo i na hydranty, dlažby podest a dešťové svody v celém domě (cca 3 mil. Kč).
K členům ohleduplný výbor by jim měl nabídnout variantu, která umožní udělat to nezbytné všem vchodům, ne jenom jednomu vybranému (přitom žádné usnesení shromáždění neobsahuje nic o realizaci po vchodech, notabene s několikaletými přestávkami). Takové řešení ale v našem domě nelze očekávat – většinu výboru totiž ovládli zde nebydlící, většinu kontrolní komise ti, které si výbor vybral a členům doslova vnutil.
Již dříve jsem vyjádřil své obavy z metod a postupů p. Zbořila, které používal ve své bývalé funkci předsedy domu Štouračova 9-11-13 – členové nemohou rozhodovat, co bude předmětem oprav, mohou pouze souhlasit či nesouhlasit se všemi částmi najednou. Dnes už sice tento člověk není předsedou SVJ v sousedním domě, kde dosud vlastní byt (nebyl tam členy opakovaně zvolen), ale obrovské zadlužení domu budou jeho vlastníci muset splácet dalších skoro 20 let.
Chceme skončit stejně? Doufám, že se obyvatelé našeho domu poučí a nedopadneme jako naši sousedé ze Štouračovy 9,11,13, kteří toto své ponaučení budou ještě dlouho draze splácet (v současnosti si museli kvůli zvýšeným úrokům jejich půjčky zvýšit příspěvek do fondu oprav z 30 na 50 Kč/m2).
Protože náš výbor se nikdy nezeptá členů, co by si přáli oni, musí členové nejprve odmítnout návrh výboru na kompletní výměnu elektroinstalace jen v jednom vchodu a požadovat po výboru předložení alternativní varianty, která zahrne jen nezbytné opravy ve všech vchodech našeho domu.
Mimochodem – jak by se ten jediný vchod vybíral? Losováním (pečlivě předem zmanipulovaným jako volby kontrolní komise)?
Štítky: projekt, revitalizace domu, výbor, zápis
Napadlo by vás, že výbor ve svých aktuálních zápisech (podzim 2022) zveřejňuje staré ceny (nejspíše 2019)? Když k tomu přičteme nejasné formulace a narážky na realizaci akce po jednotlivých vchodech, tak není divu, že jsme si mysleli, že se jedná o cenu pouze za jeden vchod.
Na naši stížnost kontrolní komisi ohledně realizace jen jednoho vchodu (29. 10.) nám komise odpověděla během několika dnů, na další stížnost ohledně pravděpodobně starých cen (3. 11.) čekáme marně už přes tři týdny 🙁
Na naši stížnost kontrolní komisi na jednání výboru (nejednoznačné informace o cenách revitalizace, nepředložení alternativní varianty, kdy nebude nutné zvyšovat příspěvky do fondu oprav) jsme dostali odpověď, že se jedná o cenu za celý dům.
Podle nás se v tom případě musí jednat o cenu převzatou z rozpočtu projektanta v cenách roku 2019, resp. 2020/21, nikoliv v současných projekčních cenách. V zápise zmíněná aktualizace projektu pak tedy musela proběhnout před zvýšením cen (2020/21) pouze po stránce drobných změn obsahu vyvolaných nejspíše změnami legislativy, ale nikoliv už po stránce změny aktuální cenové hladiny – ceny se totiž jen mírně liší od výborem uvedených cen z roku 2019 (viz zápisy ze shromáždění 20. 6. 2019 a 16. 6. 2022). Od r. 2019 ale došlo k podstatnému zvýšení cen!
Skutečná cena za celý dům bude podle nás mnohem vyšší (minimálně o 50 až 100 % – viz můj odhad v červnovém článku „Jaké jsou záměry výboru?”), a tak stejně bude možné realizovat práce pouze v jednom vchodě, nikoliv v celém domě (což ostatně výbor ve svém zápise i naznačuje). 5 až 6 miliónů ve fondu oprav určitě nebude stačit na revitalizaci celého domu za minimálně 6 až 8 miliónů. V obou případech (vchod x dům, cena 2019 x 2022) bude tedy výsledek stále stejný!
Reálnou možností, která vede k cenám, které umožní opravit celý dům bez zvyšování příspěvků do fondu oprav, by mohla být změna obsahu revitalizace elektroinstalace (např. námi navrhované ponechání původních rozváděčů a stoupacího vedení místo jejich výměny za zbytečně drahé nové), což ale výbor tvrdošíjně odmítá. Proč asi?
Tato varianta zároveň umožní vyřešit výborem zdůrazňovaný havarijní stav elektroinstalace (pro náš výbor před rokem prý „absolutní priorita”), která by jinak v ostatních vchodech byla ponechána nejisté budoucnosti.